咨询电话:0755-23228206

社区 > 美国德州买房小记

美国德州买房小记

标签:  美国 房产   |   发表于2016-10-31 16:17:04   |   浏览量 5086 /  回帖 4
美国  房产  <<返回所有帖子
只看楼主 回帖
  • 好着
    已移民
    美国

    老有人问换了美元能干啥,美股波动不是人人受得了,我就说说自己最近两次买房经历给大家作个参考。作为保守价投看重租金收益率,出发点是保值增值不是暴利。纽约旧金山让同胞们炒高了,租金收益只有2%到3%。综合考虑经济规模人口增长等因素,选了德州休斯敦,跟姚明做个街坊。先上图,其中一个房子后院,土地面积八百多平,室内三百多平,总价约30万刀。买的时候连租约,租金扣除各种税费后净收益年化5%。

    我就专找带租约的房子,省心省钱,因为当地自住需求买家多,喜欢即买即住,连租约的往往能便宜些。房子位于郊区靠近埃克森美孚新建的工业园区,选址考虑了园区可能带来的住房需求。买房前后花了一个月左右,主要步骤:

    一、中介和title company。我上网找的白人中介,因为当地华人少,而且,我英文好。当地习惯是买方中介代表买方,卖方中介代表卖方,而双方中介费均由卖方承担,买的时候挺爽,将来卖的时候就心疼了,好在我打算拿个二十年以上。Title company 非常重要,可以让中介推荐也可以自己找,主要负责尽职调查,确保卖家信用记录良好、业权完整,同时提供一份业权保险,保费五百至一千刀通常由卖家支付。订金和最后房款都是先存入title company账户,为防万一我还打电话到美国银行核实了该公司账户信息。另外选title company注意一定要接受海外直接汇款的。

    二、房源、议价。房源信息通过休斯敦房产中介协会网站获取,看起来比zillow等更专业些,列出室内面积丶土地面积丶房龄丶位置等等,当地人较看重室内面积计算的每平方尺价格,注意车库都不算进室内面积的。找到相对满意的让中介先去拍些照片,初步判断没有结构质量问题就跟卖方还价,一般议价空间只有5%甚至更少。价钱谈好了签草约,这时可以且应该用150刀左右买一个backout option, 退出期权,用来保证自己几周内可以无条件退出,这个花费是值的,因为后面难免会有些小问题,拥有退出权才能更好谈判。正因为有这个option可以先签后看。

    三、看房、检测。签草约同时要交订金相当于房价1%,汇到title company 账户即所谓escrow account,最后如果用option 退出了订金也还你。建议有空闲的朋友亲自飞过去看房,除了更放心也可以顺便办妥签字开户等所有手续,没有银行账户的顺便开一个以后收租用。我第一个房子是飞过去买的,第二个就完全隔着太平洋从网上签了所有文件,自己不亲身去的话省很多时间,但是多一个小步骤:得去就近的美国领事馆签其中一份文件,主要是委托领事核实证件并见证你签字。签草约之后请专业的房屋检测公司做个全面检查,花费400多刀,会出具详细的报告,从结构丶排水丶空调系统到有没有白蚁,拿着这份报告你可以要求卖方维修或降价。

    四、非必要的估值报告。此外可以请专业估值公司做一份估值报告,花费也是400多刀。如果不申请按揭,我倒觉得估值报告不必要,美国市场相对透明,同一区域成交价网上可以查到,政府网站上也能查到当地税务部门对每一个房子的估值,不等同市价但可作参考。说句题外话,这种透明度也是美国房价相对低的原因之一,因为某些富人不敢买怕被人肉,你懂的。按揭贷款我没试过,听说外国人贷款程序复杂时间长,就算你能贷到卖家也未必愿意等。

    五、签约、管理公司。检测报告做完如果沒大问题,跟卖方完成最后谈判,就可以最后汇款丶签字了。用所谓wiring汇款到title company 同一个账户,香港各大银行都可以办理,到账以后title company会拿合同去政府部门盖章然后寄给你。从合约生效开始应该买一份房屋保险,防自然灾害等。以后收租丶维护都交给当地管理公司,可以让中介推荐也可以自己找,德州管理费是一般是租金收入的7%-8%。

    这就完成了,每年5%收益怎么算出来?10个点租金收入,扣2.9个点房产税,0.6个点房屋保险,0.7个点管理费,0.5个点维修保养费,0.3个点联邦个税,大致如此。

    除了是姚明粉(是不是叫药粉?),说说为啥选了休斯敦。看下图,去年当地人口增长在全美大城市中排第一,而且附近几个城市增长也很快,全美增长最快的十五城,德州占据四席。大家熟悉的火箭、小牛、马刺所在地组成了德州人口增长金三角。我的理解是西班牙裔大量涌入,州政府不收所得税吸引了大量年轻劳动力,历史上一直是比较自由、特立独行,崇尚小政府的地区。请脑补一下电影里面放荡不羁的牛仔。据联合国人口预测,休斯敦未来三十年将持续扩张。当地著名企业有全球最大石油公司埃克森,近来巴菲特不断增持的Phillips 66,著名政府机构太空总署,医疗产业癌症研究机构等也不断增长,降低了当地经济对能源行业的依赖。

    我之前跟朋友说自己抄底石油的姿势是德州买房,去年油价低迷的确抑制了房价增幅带来抄底机会,买入价接近建筑成本,毛估估在广东造一座类似的房子应该不止200万软妹币。当地经济规模和人口增长给了我信心,今年房价温和单位数上升,对我来说够了,不要拿来跟大深圳比,我追求的是分散风险和类债券的保值增值。

  • tangfen1728
    移民中
    美国

    30万刀的房子,带着租约,年租金能到3万美元。我只是好奇,卖家为什么要卖,美国利率才多少,已经是很好的收益了。又好奇,美国利率这么低,休斯顿房价为啥还这么低?再好奇,美国人员流动性得多大,房价仅仅是十年房租的价格,租房的就是不买。

    2楼 2年前 评论
    评论
  • bys033
    想移民
    美国

    把北京60平的小房子卖了能买四套这样的!

    3楼 2年前 评论
    评论
  • KSL870511
    已移民
    美国

    你已经了解美国对外国人的所有税收吗?请千万谨慎!

    4楼 2年前 评论
    评论
  • Lucipher
    想移民
    美国

    30万美元的郊区房, 10个点租金收入,扣2.9个点房产税,0.6个点房屋保险,0.7个点管理费,0.5个点维修保养费,0.3个点联邦个税。第一个问题,为什么大家不花30万买下来自住而要花3万租房呢?第一可能是30万对于一般美国人也不是一笔随便就能拿出来的数量。另外,即便是自住,2.9的房产税、0.6的房屋保险和0.5的维修保养费也需要出,这样的固定支出也要4%,也就是1.2万。第二个问题,为什么300多平的房子这样便宜?首先是持有成本就有4%。第二这是郊区公共交通基本指望不上,两辆车的成本是必须考虑的,还不算时间成本。最后,最后房屋作为固定资产,想变现不是那么容易的。

    5楼 2年前 评论
    评论
请登陆

 

微信扫描二维码
关注无忧启程公众号